경매하는 방법, 초보자편. (알짜만 담았다.)

📌 목차

• 1. 경매의 개념과 최근 동향
• 2. 경매하는 방법 절차별 안내
• 3. 경매 용어 설명
• 4. 최근 경매 시장 변화
• 5. 공부하고 있는 입장에서 느낀 점

 

경매의 개념과 최근 동향

 경매하는 방법을 제대로 이해하려면, 먼저 '경매'의 개념부터 정확히 알고 있어야 합니다.

부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못해 담보로 잡힌 부동산이 법원의 결정에 따라 공개 매각되는 절차입니다. 경매는 시장보다 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있는 기회를 제공하지만, 동시에 권리 분석, 입찰 전략, 낙찰 이후 절차 등 다양한 요소를 파악해야 하는 복합적인 과정입니다.

 

 최근에는 금리 상승과 전세 시장 위축의 영향으로 경매 물건 수가 점진적으로 증가하고 있는 추세입니다. 특히 수도권 아파트의 유찰 건수도 늘어나며, 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받고 있습니다.

 

경매하는 방법 절차별 안내

경매하는 방법은 복잡해 보일 수 있지만, 단계별로 나누어 접근하면 생각보다 체계적입니다.

• 1단계 - 물건 검색: '대법원 경매정보' 사이트나 민간 경매 사이트에서 관심 물건을 검색합니다.
• 2단계 - 권리분석: 등기부등본과 감정평가서를 통해 선순위 권리, 점유 상황 등을 확인합니다.
• 3단계 - 현장 방문: 건물 상태, 임차인 유무, 접근성 등을 직접 확인합니다.
• 4단계 - 입찰 준비: 입찰보증금(통상 최저가의 10%)을 준비하고 입찰서를 작성합니다.
• 5단계 - 법원 입찰: 입찰 당일 법원에 방문해 입찰서를 제출합니다.
• 6단계 - 낙찰 및 잔금납부: 낙찰 후 30일 이내 잔금을 납부하고 배당절차가 끝나면 소유권이전이 완료됩니다.

입찰 전 권리분석이 가장 중요한 포인트입니다. 물건 자체보다 법적 위험을 피하는 것이 핵심입니다.

 

경매 용어 설명

• 감정가: 법원이 평가한 부동산의 기준 가격입니다. 최초 입찰가는 이 감정가를 기준으로 정해집니다.
• 유찰: 입찰자가 없거나 낙찰자가 없는 경우. 1회 유찰 시 20% 감가된 가격으로 재입찰됩니다.
• 배당요구종기: 채권자가 배당을 요구할 수 있는 최종일로, 이 전후에 따라 권리 관계가 달라집니다.
• 점유자: 해당 물건을 점유하고 있는 사람. 명도소송 등의 대상이 될 수 있어 반드시 확인이 필요합니다.
• 입찰보증금: 입찰 참여를 위한 예치금. 낙찰에 실패하면 전액 환불됩니다.

경매하는 방법을 제대로 익히기 위해서는 이런 용어를 정확히 이해해야 실전에서 실수를 줄일 수 있습니다.

 

최근 경매 시장 변화

2020년 이후 코로나19 팬데믹과 저금리 기조로 경매 시장은 잠시 위축되었지만, 2022년 하반기부터 금리 인상과 미분양 증가로 경매 물건 수가 다시 늘고 있습니다.

2023년 기준 전국 법원 경매 건수는 약 9만여 건으로, 2020년 대비 약 20% 이상 증가한 수치입니다. 특히 상가와 아파트 경매 비중이 높아지고 있고, 수도권에서는 재건축 단지를 포함한 고가 아파트의 유찰 사례도 늘고 있습니다.

경매하는 방법을 알면 부동산 하락기에 저평가 자산을 매수할 수 있는 유일한 전략 중 하나가 될 수 있습니다.

 

공부하고 있는 입장에서 느낀 점

 저는 최근 경매 관련 정보를 꾸준히 공부하고 있으며, 특히 대법원 경매 정보와 실전 사례 유튜브 콘텐츠를 자주 참고하고 있습니다. 아직 실전 입찰까지는 가보지 못했지만, 경매하는 방법이 단순한 ‘저가 매수’가 아니라, 법률 지식과 현장 분석이 결합된 종합적 사고가 필요한 영역이라는 점을 절실히 느끼고 있습니다.

누구나 참여할 수 있는 시장이지만, 준비 없는 진입은 오히려 손실로 이어질 수 있으므로, 충분한 학습과 시뮬레이션을 병행하는 것이 중요하다고 생각합니다. 책도 읽고, 등기부등본도 떼보면 좋은 공부가 될 것 같습니다!